建材电脑系统设计方案-电脑设计建筑软件

1.智能建筑优化设计综合评价指标体系的研究？

2.建筑方案设计任务书如何写

3.室内装修设计要学哪些东西？

4.家居建材市场营销方案策划

智能建筑优化设计综合评价指标体系的研究？

本文从建筑优化设计的角度出发,应用层次分析法(AHP)构建了智能建筑优化设计综合评价指标体系,在国内外为首次大胆的探索,可供智能大厦设计方案选优时作为参考。

1 前言

当前,人类已迈步进入知识经济时代,为了适应社会信息化与经济全球化的需要,智能建筑(主要指智能办公大楼或称“智能大厦”)作为现代高技术的结晶和全息高速公路网的节点,将对新世纪经济发展起到不可估量的作用[1]。智能建筑在我国虽起步较晚,但随着加入WTO,我国经济开始进入国际经济的大循环,将跨上以金融、贸易、信息业为经济结构主体的新台阶,它也必将成为我国经济高速增长的基础设施之一。因此,应将智能大厦建设作为和住宅建设同等重要的建筑业新的增长点来看待,这既是对我国建筑业的挑战,更是建筑业发展的重要机遇。

迄今为止,国内外对智能建筑的评价还停留在仅仅评价“3A”(即办公室自动化OA;建筑自动化BA;先进的通讯系统AT)或“4C”(计算机技术;控制技术;通信技术;图形显示技术)的优劣程度上,而从建筑设计的角度来评价智能建筑目前还只能查阅到若干零散的叙述[2]。实际上,建筑的智能化必然要求相应的建筑设计与之相适应,而建筑环境也必须支撑大楼的智能化。由于楼内大量使用计算机、网络通信设备以及其它各种自动化高技术设施,因此提出了一系列不同于传统常规建筑设计的新要求。时代迫切呼唤实现智能建筑的优化设计,即在我国有限的条件下,以最低的成本,创造高效率、安全、宜人的智能化工作场所,并解决好智能建筑开发与社会、生态环境之间的最优适应和协调发展问题,于错综复杂的多元化可变因素条件下,找到“满意”的设计方案。[3]

根据现代设计法的理论与工程实践经验,建立科学的、全面的综合评价指标体系是方案优化设计最关键的环节,它的应用贯穿于系统分析、设计的全过程中,是系统分析阶段寻求方案的“非劣解集”与系统设计阶段最后选出最优方案的依据[4]。作者在对国内外智能大楼进行大量调研和应用优化设计方法的基础上,大胆探索,构建了“智能建筑优化设计综合评价指标体系。”

2 智能建筑优化设计综合评价指标体系的AHP模型

AHP(层次分析法)是美国T.L.Saaty教授于20世纪70年代首先提出的一种定性与定量相结合的决策方法,它把复杂问题分解为若干有序层次,并根据对一定客观事实的判断,就每一层次的相对重要性给予定量表示,利用数学方法确定出表达每一层次的全部元素相对重要性次序的数值,并通过对各层次的分析导出对整个问题的分析。[5]

我们利用AHP模型表达“智能建筑优化设计综合评价指标体系”。整个模型共分四层,即总目标层(A),准则层(B),标准层(C),基本指标层(D)。层次迭代框架图见附图。总目标层(A):智能建筑优化设计方案综合评价。这种评价是全面的综合评价,是定性与定量结合的评价。

准则层(B):分为B1:经济;B2:技术;B3:环境。此三项评价准则的统一考虑能全面反映被评价对象的主要设计指标的优劣程度。

标准层(C):包含了9项评价因素。其中C1:全寿命费用。下辖D1、D2二个基本指标,包含智能建筑初建时的一次性投资以及建筑生命期内的运行、维护、改造等费用。C2:利用。下辖D3～D75个指标,系根据可持续发展概念,以“配合应用”概念取代过去的“消费环境”概念。C3:结构与构造。针对智能大厦对建筑环境的特殊要求,从而在结构、构造方面表现出与传统建筑大为不同的设计特点,下辖D8～D103个指标。C4:室内空间。从“以人为本”的理念出发,要求符合人的生理、心理健康,形成既是高工作效率,又是舒适、亲切的工作环境。下辖D11～D155个指标。C5:安全功能。智能建筑线路多、管井多,诱发灾害的机会大大地多于一般建筑,因此对其安全性应特别注意。下辖D16、D17二个指标。C6:选址。为体现智能大厦“都市化”的特点,应选在交通便捷的新兴开发区中,周围的基础设施必须齐全,都市功能必须完备,且要考虑可持续发展的余地。下辖D18～D203个指标。C7:室外环境。主要涉及结合当地地形、地貌及地域气候的合理建筑布局,有利于改善小气候的绿化体系,合适的“三废”处理等。下辖D21～D233个指标。C8:室内环境。智能大厦是智力劳动场所,要力求创造便利、舒适、保健、节能的室内环境,并使用户有亲近感,从而提高工作效率,实现设计的“生活化”。下辖D24～D263个指标。C9:人文景观,主要评价智能建筑是否融入地域以及代表企业形象的美学特征等。下辖D27～D293个指标。

D1:一次性建筑单位面积造价。包含了建筑物建成时的各项建筑费用(土建、绿化、市政公用设施、交通设施、物业管理等投资)折合的造价。

D2:建筑生命期运行、维护费用。指全寿命期间保证智能建筑各项功能要求的日常运行、维护、修理、更新、改造直至最后拆除的费用。

D3:建筑规模。一座智能大厦有最基本的设备和占有一定的面积、空间,规模大小将直接影响投资效益。美国的一份报告上提出,规模在20000m2以上的建筑考虑智能功能,从经济效益的角度上看才较为合理,相反则不很经济[6]。

D4:节地。在我国人均耕地面积仅为世界平均水平的1/3情况下,必须强调提高土地利用率,选择对应风土特色又不影响智能功能的节地建筑形式。

D5:节能。在规划方面要注意朝向以取得最佳日照,可能场合下尽量利用自然光;充分利用太阳能供热;建筑构造要利用热工性能优良的材料组成复合墙体和层面;节水技术的运用和控制、管理措施等。

D6:与当地地理、气候条件的适应性。我国幅员辽阔,南北、东西差异客观存在,建筑设计能否与当地地理、气候条件相适应将直接影响到节地、节能与舒适性等各方面。

D7:建筑材料。尽量使用当地的自然材料及当地建筑产品,避免生产、建造、运输过程中的能源消耗及污染并可降低成本;使用耐久性强的建筑材料,且便于对建筑保养、修缮、更新的设计,以实现建筑的长寿命化;使用对人体健康无害的建筑装饰材料。

D8:结构型式。智能大厦的管线多,占用空间大,如用梁板体系,梁高部分的空间难以利用,势必要加大层高,如用厚板体系,其板下的空间可以充分利用,节约了空间,降低了层高,尽管单从结构指标来说不很经济,但综合考虑下来不一定不经济;另外建筑结构应有利于空间的重新分隔,从而为智能化的扩充、更新提供较好的灵活性等。

D9:柱网尺寸。要求寻找一个结构上既合理可行,使用上又具有一定的灵活性的尺寸。例如9m柱网,从结构上讲实现不很困难,仍可用预应力厚板体系,从使用上讲9m的开间不算小,有一定的灵活性。

D10:合理的地面、墙面、天花板构造设计。建筑物作为智能功能设备的载体,主要通过地面、墙面、天花板的构造来实现,应评价是否选择好合适建材,安排好诸多部件的位置,使得既美观又不影响使用,且便于维修以及防水、吸音率好等。

D11:层高。由于众多电缆线和管线要到位,智能大厦要有架空地板或吊顶空间,同时又应保证一定的净高,以免对人造成压抑感。如保证办公区有2.6～2.7m的净高,局部如走道部分有2.4m的净高等。因此一般来说,层高应达4～4.5m左右。

D12:功能分区合理性。指应安排好导入空间,通行和短暂停留空间、业务空间、决策空间、余暇空间、设备空间等功能性空间划分布局,以提高工作效率;尚需考虑智能大厦的独特要求,诸如噪音的声源、发热的设备、维修管理及保密等问题,应取相应的处理措施和合理的平面布局,尽量减少对周围环境的影响和干扰。如尽量将发生噪音部分和发热量大的部分集中设置、单独处理等。

D13:平面面积分配合理性。标准层做成大空间开敞形式,由用户自行隔断和装修。人员密度一般可按平均每人占有10m2可出租面积(NLA)考虑,主要功能空间平面面积应无过大、过小现象,以适合人的心理健康。应合理利用周边区、中间区、内区、核心区,以提高建筑面积的有效利用率。

D14:系统家具配置合理性。作为智能大厦的办公家具已转化为“工作站”的概念。工作站主要由一组具有系统化、弹性化、功能化且符合人体工程学原理的家具组件(包括活动隔断)装配而成,它们相互依存,无法单一或个别使用。相同性质的工作站经由系统家具联结成一个工作群,不同的工作群再经由隐藏的网络整个联接起来,以执行一个共同的企业目标。其配置合理性是智能建筑特有的评价指标。

D15:空调方式。考虑到智能大厦室内的照明和设备发热量远高于一般办公楼,人员密度减少而设备增加等因素,近年来国外较多地用冷辐射吊顶和冷辐射供冷形式;由于办公空间的平面布局经常调整,国外较多地用了下送风或桌面送风空调形式以便于调节,由于使用时间不固定,可实现集中空调的个别化,以满足不同的使用需求。

D16:防火、防盗、防数据泄漏。主要评价监控及报警系统设备配置完善度,监控室是否方便消防、保安人员的出入及能否及时控制消防设备的起动等。

D17:防灾疏散空间。主要评价在一旦灾害发生时疏散通道及空间设计的合理性。

D18:交通便捷度。指智能大厦所在地段交通组织合理,人员出行及到达公共空间的交通便捷程度。

D19:基础设施完善度。周围的基础设施必须齐全,智能大厦可就近与已有基础设施衔接,减少市政设施连接长度。

D20:现有场地的利用。选择在对生态影响最小的地段上建造,与周边关系协调,考虑环境承载力(用地状况、性质、规模、人口密度等);充分考虑现有场地日照、风力、阴影等实际情况,进行合理的规划设计。

D21:建筑布局。充分利用原有地形、地貌,不破坏或少破坏自然景观;适当的日照间距,以充分利用太阳能和自然光照;个体与群体布局满足良好的通风和避免视线干扰;布局有利于灾害防御;污染源的下风原则。

D22:绿化体系。绿地配置合理,位置和面积适当;绿化布置与周边绿化体系形成系统化、网络化关系,通过绿化体系调节小气候。

D23:三废(废气、废水、废渣)处理。尽量实现废弃物的无害处理及再利用,例如:污水的再生利用;合理地安排废弃物收集装置及其位置、间距等。

D24:视觉环境。处理好水平和垂直面的最佳照度;处理好亮度和闪烁的关系;推荐间接照明与局部照明相结合的方式;色彩不宜过分强烈;室内设计优雅得体,无视觉污染。

D25:防噪音措施。主要评价声源控制、声音传播途径的控制,用装饰材料降低噪音等措施的得力程度。

D26:室内卫生环境。使用对人体健康无害的建筑装饰材料,减少VOC(挥发性有机化合物)的含量;对危害人体健康的有害辐射、电波、气体等的有效抑制;室内空气质量要符合健康标准;有适当的湿度;防止室内噪光污染等。

D27:与当地规划协调。充分考虑建筑与所在地段已有或规划中的轮廓线、街道尺度和谐一致。D28:形式美。即评价外形的美观性,包括均衡与稳定、对比与微差,统一与变化、韵律感等。D29:移情与气质。包括温雅亲切、宁静朴素、时代感、民族与地方风格等。

3 本模型使用的途径

上面我们构建了“智能建筑优化设计综合评价指标体系”的AHP模型,只要通过调研、计算、征求专家意见等综合后,即可得到各层次因素间两两相比数值的“判断矩阵”(用9级定标法),然后应用已有的AHP程序上机解算,即可得到各层因素相对于总目标的相对重要性量度———“权重”值。由于我国幅员辽阔,各地区经济、文化发展水平差异较大以及历史传统、地理气候、人文民俗也大相径庭,若使用本模型制定全国统一、通用的设计指标“权重值”体系,则因不切合实际而无实用价值。因此可先通过对有关城市的经济、文化发展水平以及历史人文、地理气候等重要特征进行抽象,根据其区别或相似程度,利用聚类方法及程序,在计算机上解算,将它们划分成若干类,然后针对每类城市(有不同的“判断矩阵”数据)计算出各基本设计指标的权重值,存贮在数据库中备用。而具体评价属于哪一类城市的智能建筑设计方案(也可对已建成的智能大厦进行评价)时,可随时调出有关的权重值体系,结合待评价对象各基本设计指标的“评价值”(得分),利用改进的Topsis评价方法及程序[7]或ELECTRE多因素决策方法及程序[8]上机解算,即可直观地评定出设计方案(或已建成智能大厦)的优劣程度,最终得到“最优”设计方案。当然,在上述过程中,可根据综合评价的结果多次进行反馈、循环,对设计方案进行修改,直到“满意”为止。

[参考文献]

[1] 龙惟定.智能化大楼:对建筑业的挑战[J].建筑学报,19,(2).

[2] 北京金创杂志社.中国智能建筑文集.第二卷[M].北京:气象出版社,2000.11.

[3] 刘士铎,刘启波.基本建设优化学与可持续发展[J].基建优化,1996,(3).

[4] 戚昌志.设计学[M].北京:中国建筑工业出版社,1991.

[5] T.L.萨蒂著,许树柏等译.层次分析法[M].北京:煤炭工业出版社,1988.

[6] 周庆琳.智能大厦的建筑设计[J].建筑学报,1999,(9).

[7] 刘启波,刘士铎.改进的Topsis方法在绿色建筑综合评价中的应用[J].基建优化,2001,(5)

[8] 刘士铎.ELECTRE多因素决策方法及程序在建筑方案选优中的应用[J].基建优化,1989,(6).

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建筑方案设计任务书如何写

一项建筑工程的批准，首先需要提交建筑设计任务书，之后有关部门会根据这个判断是否给予批准。建筑设计任务书是一种对于整个建筑工程的规划，根据它可以了解到整个工程将会完成什么，在哪些区域需要建造什么，并且建造的面积是多少等等，要做到直白明了清晰，那么建筑设计任务书要怎么写呢？对于这些方面还是有一定的规律的，只要把该写出来的清晰的表达出来就可以了。

一般情况下建筑设计任务书中需要将这样几点说明清晰，那就是项目概况、设计范围简介、设计条件、设计依据、设计要点、设计成果要求、投资控制要求、协调与配合、设计进度安排、****。

对于项目概况，介绍的就是经什么单位批准，批准号是什么，由什么单位对于什么项目负责。需要将项目的名称说明一下，并且要将其地域的特点，也就是地理位置，周边的一些机关单位，地形特点说明一下，必要的情况下还需要配图说明。

对于设计范围简介把规划设计、方案设计等一些说明一下，将建筑、电气、结构、排水等基础措施写出来，将这些的要求要标注一下。之后写明工程有什么组成的，其总面积暂定多少，其它建筑面积暂定多少。

对于设计条件，你要将工程的地理位置说明一下，比如什么什么以西，什么什么以北，将建筑面积，绿化面积，道路面积表明一下，还需要写明用地的性质，是教学还是办公还是居民住宅。同时将一些建筑覆盖率、绿化率、机动车停车配套标准、建筑退界要求、机动车出入口说明一下。

设计依据方面可列举国家的一些规范规则，地形图还有的一些文件。对于设计要点就需要你将项目定位、设计理念、总体规划介绍一遍，到的都要写出来。

设计服务范围及设计成果要求方面将设计服务的工作范围、各阶段要求、方案设计工作要求、扩初设计设计工作要求写出来即可。最后将各方面的费用大概的列举出来，对于进度方面的时间做一个安排，写明****即可。

　　一、建筑设计任务书的重要性

凡事预则立、不预则废。在国内房地产业飞速发展的今天，除却许多中途停工的项目，仍然有大量的楼盘销售失败、招商不力而空置，商业利润自是不提，反而白白耗费了很多的人力、物力、财力。国内的大部分的业主受自身对项目的专业性了解程度和技术能力所限制，缺乏对项目的整体把握，市场定位不准，投资安排不周，建设进度缺少，也没有找到一个独一无二的项目特色自始至终引导建筑设计、施工活动、销售策划的运行，项目设计缺乏依据，是造成设计成果不为市场接纳的主要原因。

设计任务书在项目建设环节占有举足轻重的地位，它作为建筑设计过程中的主要依据，一方面显示出设计深度，即业主对工程项目设计提出的要求，其最终成果既要达到的设计理念，另外一方面又展示出规划报建必须达到的条件。

一份优秀的建筑设计任务书，必然是两者兼顾，通过对容积率、户型类型、总体布局、景观搭配、配套设施等各种指标的量化规定来实现项目设计理念的定位，在满足节能、环保、符合开发商低成本、高效益的要求的基础上，体现项目的区域重要性、居住理念、人文风情等，结合实际环境情况及开发目标，开发出更有市场竞争力，符合当地人文环境的新产品。

　　二、建筑设计任务书的制定前期工作

作为开发建设目标与规划设计工作方向的主要信息传递手段，设计任务书会较全面准确地反映策划结论的主要信息点，使设计成果同样体现系统性、超前性、可行性和应变性的要求。

设计任务书是对策划工作的要点，得出决策性的文件。通过对当地政策优势、经济发展趋势、项目客观环境、目标客户群体等项目成功的必然因素进行详细的调查研究分析。从项目所面临的问题出发，通过市场调研、区域市场分析、用地现状现状调查、行业法规分析等方式，综合了解当地经济的发展趋势、区域竞争现状、项目地质条件、周边配套设施、公共建筑配置、项目的目标客户、同类型项目调查等情况;对项目进行市场定位和特色定位。通过对开发商的资金流的了解、统筹规划各个阶段性工期的进程，最终确保项目高效率完成、高品质保证。

三、建筑设计任务书的组成

设计任务书一般应包括以下几方面内容：

1、项目总的要求、用途、规模及一般说明。

2、项目的组成，单项工程的面积，房间组成，面积分配及使用要求。

3、项目的投资及单方造价，土建设备及室外工程的投资分配。

4、建设基地大小、形状、地形，原有建筑及道路现状，并附地形测量图。

5、供电、供水、暖及空调等设备方面的要求，并附有水源、电源的使用许可文件。

6、设计期限及项目建设进度安排要求。

简单来说，一份好的建筑设计任务书会分为以下几个部分：

1、项目总述、项目概述、周边环境、实地情况;

2、设计理念、目标市场定位、项目产品定位;

3、产品面积设置、项目户型配比、配套设施;

4、总体经济技术指标、项目分期开发要求、首期经济技术指标、主要经济技术指标;

5、规划设计总则、路网设计原则、环境设计原则、单体建筑设计原则;

6、规划布局要求、各类型楼体设计要求、首期卖场构成及具体组成要求、配套设施设计要求、配套设施设计进程。

四、建筑设计任务书的基本原则

一份指导性很强能让设计单位可以的设计任务书需要准照以下原则：

1、定向性。即项目的目标客户群、市场定位、建筑的风格方向、景观类型大致方向上的确定，以免在设计的过程中造成全面否定从头再来，浪费人力时间的局面，延误工程的进行。

2、指标量化。通过对地形环境的分析、政策文件的了解、项目定位的研究、开发商资金周期的调查，确定户型配比、容积率指标、户型面积指标、比例指标、公建面积指标、绿化率产品开发周期等指标。

3、操作弹性。建筑设计任务书在操作方面起着指导作用，但是具体的设计工作时由设计师进行，所以在项目的方向性确定后，对建筑的具体材料使用、建筑造型、功能搭配等方面需要给予设计师一定的空间自由发挥，才能真正在专业的基础上创新，达到项目独特性的要求。

4、前瞻性。对未来市场的变化可能引起的建筑种类、户型等的调整需要预先考虑。另外，建材选择及构造设计应便于维修的要求、智能化管理的要求、垃圾收集方式的要求、管理便利性的要求等等。

总之，一份好的设计任务书，既可使设计单位得到明确的总体概念，又给设计单位留有充分的发挥空间。

以上小编简略的说明了建筑设计任务书需要怎么写，基本上将以上所说明的写出来就可以了，网上有类似的模版，你可以参照后在做打算。

室内装修设计要学哪些东西？

室内设计需要学习的内容：

1、基础的CAD，3DMAX和PS，最开始学CAD，土建知识要有所了解，各种装饰风格要学习，水电布线要掌握，施工知识也要学，人体工程学也很重要，色彩也重要；

2、掌握手绘，就是用笔把CAD的施工图表现出来。在电脑软件3D还没有出现的时候，早期设计都是用手工画的，当然现在还是一样的重要；

3、专业课程，室内设计原理：设计概念、室内设计概念、室内设计师的分类、室内设计的过程、室内设计程序和步骤等科目。

家居建材市场营销方案策划

　随着经济的发展，建材消费也变得越来越普遍，为建材市场营销做好方案策划，可以更好地完成销售目标。下面是由我为大家整理的“家居建材市场营销方案策划”，仅供参考，欢迎大家阅读。

　家居建材市场营销方案策划（一）

　一、活动目的

　对市场现状及活动目的进行阐述。市场现状如何？开展这次活动的目的是什么？是处理库存？是提升销量？是打击竞争对手？是新品上市？还是提升品牌认知度及美誉度？只有目的明确，才能使活动有的放矢。

　二、活动对象

　活动针对的是目标市场的每一个人还是某一特定群体？活动控制在范围多大内？哪些人是促销的主要目标？哪些人是促销的次要目标？这些选择的正确与否会直接影响到促销的最终效果。

　三、活动主题

　在这一部分，主要是解决两个问题：

　1、确定活动主题。

　2、包装活动主题。

　降价？价格折扣？赠品？抽奖？礼券？服务促销？演示促销？消费信用？还是其它促销工具？选择什么样的促销工具和什么样的促销主题，要考虑到活动的目标、竞争条件和环境及促销的费用预算和分配。

　在确定了主题之后要尽可能艺术化地“扯虎皮做大旗”，淡化促销的商业目的，使活动更接近于消费者，更能打动消费者。

　这一部分是促销活动方案的核心部分，应该力求创新，使活动具有震憾力和排他性。

　四、活动方式

　这一部分主要阐述活动开展的具体方式。有两个问题要重点考虑：

　1、确定伙伴：拉上做后盾，还是挂上媒体的“羊头”来卖自已的“狗肉”？是厂家单独行动，还是和经销商联手？或是与其它厂家联合促销？和或媒体合作，有助于借势和造势；和经销商或其它厂家联合可整合，降低费用及风险。

　2、确定刺激程度：要使促销取得成功，必须要使活动具有刺激力，能刺激目标对象参与。刺激程度越高，促进销售的反应越大。但这种刺激也存在边际效应。因此必须根据促销实践进行分析和总结，并结合客观市场环境确定适当的刺激程度和相应的费用投入。

　五、活动时间和地点

　促销活动的时间和地点选择得当会事半功倍，选择不当则会费力不讨好。在时间上尽量让消费者有空闲参与，在地点上也要让消费者方便，而且要事前与城管、工商等部门沟通好。不仅发动促销战役的时机和地点很重要，持续多长时间效果会最好也要深入分析。持续时间过短会导致在这一时间内无法实现重复购买，很多应获得的利益不能实现；持续时间过长，又会引起费用过高而且市场形不成热度，并降低顾客心目中的身价。

　六、广告配合方式

　一个成功的促销活动，需要全方位的广告配合。选择什么样的广告创意及表现手法？选择什么样的媒介炒作？这些都意味着不同的受众抵达率和费用投入。

　七、前期准备

　前期准备分三块：1、人员安排；2、物资准备；3、试验方案。

　在人员安排方面要“有事做，事事有人管”，无空白点，也无交叉点。谁负责与、媒体的沟通？谁负责文案写作？谁负责现场管理？谁负责礼品发放？谁负责顾客投诉？要各个环节都考虑清楚，否则就会临阵出麻烦，顾此失彼。

　在物资准备方面，要事无巨细，大到车辆，小到螺丝钉，都要罗列出来，然后按单清点，确保万无一失，否则必然导致现场的忙乱。

　尤为重要的是，由于活动方案是在经验的基础上确定，因此有必要进行必要的试验来判断促销工具的选择是否正确，刺激程度是否合适，现有的途径是否理想。试验方式可以是询问消费者，填调查表或在特定的区域试行方案等。

　八、中期操作

　中期操作主要是活动纪律和现场控制。纪律是战斗力的保证，是方案得到完美执行的先决条件，在方案中对应对参与活动人员各方面纪律作出细致的规定。现场控制主要是把各个环节安排清楚，要做到忙而不乱，有条有理。同时，在实施方案过程中，应及时对促销范围、强度、额度和重点进行调整，保持对促销方案的控制。

　九、后期延续

　后期延续主要是媒体宣传的问题，对这次活动将取何种方式在哪些媒体进行后续宣传？脑白金在这方面是高手，即使一个不怎么样成功的促销活动也会在媒体上炒得盛况空前。

十、费用预算

　要对促销活动的费用投入和产出应作出预算。当年爱多VCD的“阳光行动B”以失败告终的原因就在于没有在费用方面进行预算，直到活动开展后，才发现这个公司根本没有财力支撑。一个好的促销活动，仅靠一个好的点子是不够的。

　十一、意外防范

　每次活动都有可能出现一些意外。比如部门的干预、消费者的投诉、甚至天气突变导致户外的促销活动无法继续进行等等。必须对各个可能出现的意外作必要的人力、物力、财力方面的准备。

　十二、效果预估

　预测这次活动会达到什么样的效果，以利于活动结束后与实际情况进行比较，从刺激程度、促销时机、促销媒介等各方面总结成功点和失败点。

　家居建材市场营销方案策划（二）

　随着生活方式的逐渐变化，顾客购买建材产品的方式也在发生着变化：除了在传统摊位制的建材市场购买建材外，他们还有建材超市、设计师推荐（在装饰公司的材料展厅选购）、小区的临时门店、互联网等其它选择。顾客选择多元、客源分流是不可逆转的事实。而小区推广是精细化营销，在终端争取消费者的有力武器。以下就是如何开展小区推广的步骤：

　一、建立小区推广队伍

　成立小区推广部，任命一名经理负责对推广业务员进行日常管理，对整个城市进行楼盘动态调查，展开前期的公关活动。负责小区推广人员不能处理的所有事宜，如应酬、送礼及应付小区管理人员的不合理要求等。选好部门经理对工作的顺利开展有着重要的意义，关键是经理如何搞好团队建设。单个小区推广的人员配备为固定的1-2人，实行绩效管理制度。

　1、招聘：对小区推广销售人员的要求是：吃苦耐劳、百折不挠。招聘一些有做过物业管理经验的职高、中专生、大专生，本科生一般不用，工作经验半年至一年为宜，而且以前的工作跟目前的小区现场工作强度差不多，有一定的人际交际能力，品德好。

　2、培训：在培训方面，先了解产品知识、性能及公司实力、服务，先入为主树立对公司及产品的信心，公司的产品就是好，服务就是周到。在作业过程中及时灌输公司的理念，营销技巧，纠正正在作业过程中的不当行为、思想及流程，以增强其对公司的依附感。为上月做得好的员工举行座谈，让成绩突出的员工讲授经验，并有意安排做得不好的后进人员提问咨询，交流总结会多开有利鼓舞士气。

　3、打气：小区推广人员小区销售工作很容易遭受挫折，若不适时帮助小区销售人员调适心态，很容易使业务员垂头丧气，信心下滑，对工作极其不利。可利用早会时间，分享一些同事的成功案例：加强团队建设，如对员工鼓励多于批评、见面礼貌、点滴关怀、集体活动等。通过这些手段，鼓励小区推广人员的士气。

　4、激励：业绩最能证明业务人员能力的高低，制定一套双方都能接受的绩效考核管理制度有利于业绩的不断提升。绩效管理应该建立在保底提成、多劳多得的基础上，实行多形式的报备制度，增强小区推广人员的信心，在无形之中鼓励小区推广业务人员不遗余力的工作作风，使小区推广取得实质性的效果。

　二、进行小区普查，建立楼盘档案，制作楼盘分布图

　将本区域的小区、楼盘，进行全面的普查，了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、配套、开发公司、物业公司、开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司、有无竞争对手进入等，建立楼盘档案，再将楼盘名称标注在地图上，将楼盘分布图挂在办公室，已进驻的小区以“红旗”标注，并及时添加新楼盘。

　三、进行楼盘分类

　我们把小区分为商品房、集资房、拆迁户、出租房、别墅房等五种类型。

　1、集资房。

　特点：业主间较熟悉，装修时间集中，存在互相攀比的情况。信息容易传播，易树立口碑。多为国营大企业、银行、学校、医院、建设的楼盘。

　2、商品房。

　特点：装修时间长，装修档次要求较高，零散，房东间关系相对封闭，信赖家装公司。

　3、拆迁户、出租楼盘。

　特点：装修时间短、经济水平参差不齐，装修要求普遍不高，多为双包制，求便型。

　4、小别墅。

　特点：装修预算较高，多为家装公司设计施工，分布零散，装修时间较长，追求档次和效果。

　将手头上掌握的楼盘资料分门别类，在楼盘分布图上用不同的颜色加以区分。

　四、评估开发价值，确定进驻方式

　在对楼盘进行逐个分析后，首先评估该楼盘是否值得进驻，也就是评估该楼盘进驻的投入产出比，进行投入产出分析，需明确以下几组数据：

　1、需投入多少人？进行多少天？

　2、前期的公关费是多少？

　3、租金怎样？展示物料、宣传物料费用如何？

　4、预计销售收入有多少？

　经过计算，若值得进驻，再来决定以何种方式即投入产出的方式来进驻。

　目前而言，进驻小区的方式有：

　1、租用门面或车库，设立临时售点/展示区。

　2、与家装公司联合进驻。

　3、与其它行业品牌联合进驻。

　4、宣传：在小区主要出入口挂条幅、贴海报等，或在已使用我品牌产品的业主阳台、窗户悬挂横幅宣传等。

　5、公益广告：赞助制作小区楼层牌、门牌号码、电梯间内的宣传海报、公益标语，赞助制作小区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、小区座椅、小区物业杂志。

　6、赞助小区举办的活动，如小区开发商举办的收楼晚会、售楼促销活动、业主联欢晚会。

　7、双休日展销：利用双休日期间，由推广小组租用场地，展示产品。

　8、人员散跑：小区推广人员零星入户拜访。

　（一）、对不同类型的楼盘要用不同的进驻方式：

　1集资房。

　作为开发重点，集中开发，适宜租用门面，设临时专卖店。做好第一家样板房，注意保持与意见领袖的良好关系，利用业主之间的口碑宣传带动销售。

　2商品房。

　①对于大型小区，可租用门面，设临时专卖店；对于户数多且装修档次高的大型小区，设临时专卖店的同时可派开发小组，在周六周日摆咨询台进行宣传。

　②充分利用样板房带动效果，引导客户间进行口碑宣传。

　3拆迁户/出租楼盘。

　①对于大型楼盘可考虑租用门面或车库等，设临时点；

　②对于装修档次低的小区，以人员散跑为主，将联系其包工头/铺帖工作等为工作重点。

　4小别墅。

　注重与家装公司的关系建立，这类业主多由设计师或装修公司购。

　（二）不同时期的宣传方式

　1、初期：初期着重于开发商和售楼部的公关工作，不需投入太多人力物力，只要熟悉售楼部里的经理及售楼**，多与她们进行感情沟通，时久日长，可能从她们说不定她们那里得到购房者的资料给予出，为电话营销解决关键难题，初期任务还应努力把品牌的宣传单张及小巧玲珑的宣传品放入售楼部；可能的话，将广告牌、X架、小展架，放在售楼中心进行宣传。通过掌握的业主档案，前期与业主可以进行电话沟通，了解业主初步的需求，并预约时间进行面对面沟通。

　2、中期：是小区推广的关键期，针对不同的小区，确定不同的进驻方式。（详见上表）

　3、后期：后期的则重点在电话营销。很多业主对产品没有太多的了解，而且从众心理较强，可利用小区先期购买的客户作为榜样，并把所有用过本品牌的用户实物安装拍成写实像片，大力向新客户宣传推介。

　五、进驻前的准备

　物料清单：

　1、展架：以简易展架为主，方便运输与拆卸。

　2、产品：针对小区档次选择合适的产品组合，如高档楼盘，则要选择一些有特色的产品、新产品进行展示；若是经济适用房，则可选择一些性价比高的产品。

　3、帐篷、太阳伞：统一印刷企业CI形象，并于小区直销活动开始前运送至小区活动现场，增加企业和产品知名度，提升品牌形象，营造气氛。

　4、形象台、桌、椅：携带轻便的、标准形象台及桌椅若干。

　5、电视机、电脑、VCD：以声音吸引人群；电脑现场设计可积极与业主互动。

　6、宣传资料：大图册、荣誉证书、检测报告、工程案例、销售记录等。

　7、小礼品：赠送给业主。

　8、X架、KT板：内容主要是产品形象及企业形象Logo以及促销活动内容及服务内容等。

　9、小区单张，是非常重要的小区推广工具。由导购员或临时导购员在小区门口，人流量大的过道交叉路口，主要干道及小区活动现场向消费者散发大量的宣传品、DM宣传单页，向消费者传递信息应直接，完整，因此DM宣传单页包括公司简介及公司理念等，适当印上产品型号、规格、效果图及简介。另增加售后服务承诺及售后服务联系电话，免除消费者后顾之忧。

　六、正式进驻

　正式进驻小区进行推广、销售，有三种方式可供选择。

　（一）单独进驻。

　场地选择应为小区人气最旺的广场或必经的过道。

　在场场地布置上，一般用以钢结构帐篷式展架，此种展架防风、遮阳、避雨、十分牢固且易拆卸，同时十分抢眼，宣传效果好。产品展示多用简易展架。要配有统一的形象台。

　（二）异业联盟，联合进驻。

　为共享，节约费用，可找一些门当户对的其它行业的相关品牌合作，合作公关、合作宣传、合作展示、合作促销，如瓷砖与涂料、瓷砖与家电、瓷砖与家具等，其目标顾客一致，销售时间基本一致，这样在小区推广时就可联合进驻小区，共同进行推广。

　（三）与家装公司联合进驻。

　对一些住户不多的商品房，单独进驻成本太高，风险大，可选择与一些知名装修公司联合进驻。利用装修公司租用的门面，占用一角摆放产品宣传资料与样板。与家装公司商量好，要求驻小区设计师协助进行产品导购。每成交一单，给予设计师/装修公司一定金额的奖励。

　七、接待与介绍产品

　1、工作人员必须统一着装，遵行良好的商务礼仪，使用礼貌用语。

　2、介绍产品要专业，点燃消费者的购买欲望。如逢竞争对手也在摆点，不抵毁对方，不得为争抢客户而与竞争对手发生争吵。

　3、避免不愉快的事情发生，不要与消费者争吵，特别是售后服务方面、导购员应做到交待清楚，不得误导消费者，心中要紧记“顾客永远是对的”信念。

　4、向业主赠送纸巾、气球等小礼品，以博得好感。对一些业主必需的卷尺、计算器、雨伞，在登记了业主的姓名、地址、电话后，可以借给业主使用，下次入户拜访时借机收回。但要做好货物、赠品的保管和销量统计工作，防止货物和赠品的流失。

　5、推广人员要主动出击，向路人散发单张、小礼品，并引导其至展示地点参观。

　6、接待时积极建议业主预约参观总部展厅和家装课程。

　7、积极介绍针对本小区的促销活动和团购方案。

　8、送给业主的资料用一个纸袋或塑料袋装起来，显得很“珍贵”，业主才不会随便丢弃。资料一般包括：产品汇总折页、团购指南、促销活动单张、家装课堂预告、接送时间安排表、业务员的名片等。

　9、小区直销活动效果做出评估及做出费用预算进行存档备案。

　八、扫楼

　所谓的扫楼，就是挨家挨户进行入室拜访，而不是简单的将产品资料塞到门缝里就完事。这些资料、信息要到达业主，才有价值。

　1、入室宣传人员要注意商务礼仪，穿着整洁，彬彬有礼。千万不能死缠烂打，业主反感时，要适可而止。

　2、入室拜访，带上一些礼品，如装修时用得着的卷尺、计算器、纸巾、小雨伞等。

　3、根据前期收集的业主档案，能叫出名字更好。“您好，李**，我是xx品牌的，我有一些资料想给您看看。”

　4、资料用一个纸袋，或塑料袋装起来，显得很“珍贵”，业主才不会随便丢弃。资料一般包括：产品汇总折页、团购指南、促销活动单张、家装课堂预告、接送时间安排表、业务员的名片等。

　5、拜访后要留下业主的联系电话。向业主索要电话时，可以这样说，“到时有一些优惠（或家装课堂，或预约去总部展厅参观），好随时通知您。”

　6、扫楼时有一个技巧，一般选择从顶层往下走，从上而下入室拜访，这样心理感觉不会太累。

　7、扫楼后应该及时记录业主的资料。

　九、参观预约登记/确认

　对一些有意向的客户，可建议他们去位于建材市场的公司总部展厅参观。让顾客填写参观预约登记表。然后在约定时间的前一天晚上，再通过电话确认业主是否去，及告之具体时间。

　十、接送目标顾客至展厅参观

　接送目标顾客到展厅参观是小区推广中很重要的一个动作，只要愿意到展厅去参观，就意味着销售成功率已达60%以上。在接送组织过程中，要严密安排，为顾客留下一个良好的印象。每次接送的人数以30人左右为宜，正好一个中巴车可装满。接送参观的时间是周六、日。

　十一、展厅接待

　顾客接送到展厅后，门店导购人员与小区推广人员分成几个小组来接待。在展厅接待过程中，要确保每个顾客都有人接待，不得怠慢任何一个人。展厅门口应悬挂横幅或欢迎牌，以示欢迎。

　十二、家装课堂

　与家装公司联合开展家装饰课堂，免费设计、讲授装饰的知识、流程，内容包括本产品的特点与装饰风格，住房装修在选材、设计、装潢方面的要点及如何控制装修成本等等。时间一般选在周六、日。

　十三、接受预订

　顾客在展厅逗留1个小时左右后，就可开始接受预订，为激励顾客预订，可通过以下方法：

　1、团购优惠：向他们讲明团购的优惠政策。

　2、促销措施：介绍最近针对xx小区的优惠、赠礼方案。

　十四、团购

　团购就是集体购买，有些称为集。

　团购分二种方式：

　一是由意见领袖召集进行（这种方式特别适合单位的集资房或统一兴建的宿舍）。“擒贼先擒王”，做团购先找抓住“意见领袖、热心人”，尤其是一些单位、机关的工会、部门、行政部门的头头，或退休干部，这些人在社区内具有一定的号召力，可利用他们组织进行团购，根据团购数量给予其一定的奖励。团购的突破口就是要先做一家样板房，然后由团购召集人组织业主去样板房参观，这样成交的机率就会大很多。

　二是利用BBS进行网上招募。在一些房地产网站、装修材料购网站、或小区网站的BBS上以业主的名义发布一些团购瓷砖的贴子，有意向购买的就会跟贴。这对一些经常上网和经常在网上购物的“白领一族”就特别有效。团购价：要低于最低零售价，如超过5户以上可以享受团购价，团购价为最低零售价的9折。

　十五、小区回访

　根据产品预订单的名单，逐一对各顾客进行回访，进行核实用量、安排送货、收取货款、指导施工、退/补货等服务。

　对因故没有参观展厅，又较有兴趣的业主，可预先联系入室拜访，介绍业主们到公司总部展厅参观的情况，重点要说明有多少户实现了成交，争取成功销售。

　在各业主装修好准备入住时，可以发短信，或打电话祝贺其喜迁新居，并征询其对产品品质、服务过程、装修效果是否满意。

　十六、口碑宣传

　在小区推广过程中，要善于利用已成交的顾客进行口碑宣传。为激励顾客们进行口碑宣传，可以对老顾客实行一项促销政策，其介绍一位业主成交的，给予百分之几的奖励或赠送一些礼品。

　同时，对一些犹豫不决的顾客，可带他们去已装修好的顾客处看产品装饰的效果。

　另外，要把本小区的顾客名单整理成一个表格，将已装修好的住宅拍成照片，作为“证据”，向其他潜在的顾客展示，能起到很好的“临门一脚”的作用。我的建议是分阶段传播，第一阶段先贴点海报让你的产品品牌和目标消费者混个脸熟；然后在适时的在社区里面做些活动，当然主题需要深挖一哈，叫人感兴趣、叫媒体感兴趣是关键，形成个小（良性的），最后就可以赤裸裸的把你的商业内容呈现出来了。还有，我觉得打诚信或产品差异化特点的排比较稳妥。直接面对终端的行业多数会让消费者有信任危机的感觉。

　小区海报宣传只能作为传播方式，你的产品定位中等偏上，在传播形象上也要符合产品定位，而主要以小区海报的形式传播显然不符产品定位，因为小区海报的形式给人的感觉有点低档了，他作为传播方式还可以，没人因为只看到海报就成为你的客户。

　所以建议你集中在个别高尚小区作精致大型广告牌等方式，然后深入该小区做细工作，力图拿下作样板小区。单点突破后，利用高档样板小区进攻其他普通小区则容易的多，业主们也容易接受。